1Las tres opciones en una frase
- Novación: modificas las condiciones de tu hipoteca actual con tu banco actual. El préstamo es el mismo, solo cambian sus términos.
- Subrogación de acreedor: otra entidad asume tu hipoteca en las condiciones que hayáis pactado. Cambia el banco, pero el préstamo sigue siendo el mismo, con su fecha de origen.
- Cancelar y firmar una hipoteca nueva: se liquida el préstamo antiguo y se constituye uno completamente distinto, normalmente con otra entidad.
Existe además la subrogación de deudor, que es otra cosa: cambia quién paga la hipoteca, no quién la concede. Es lo que ocurre al comprar una vivienda asumiendo la hipoteca del vendedor.
2Cuándo conviene la novación
Es el camino más rápido y normalmente el más barato, porque no hay que constituir una hipoteca nueva ni cambiar de entidad. Encaja cuando tu banco está dispuesto a mejorar y lo que quieres tocar es concreto: pasar de variable a fijo, alargar el plazo, cambiar el diferencial o eliminar vinculaciones.
Su punto débil es evidente: dependes de que tu banco quiera. Y un banco negocia mejor cuando sabe que tienes una oferta real de otra entidad encima de la mesa, que es exactamente la dinámica que ya conoces de otros sectores.
Pide una oferta vinculante a otra entidad antes de sentarte con la tuya. No es un farol: es el único argumento que cambia la respuesta de un departamento de retención. Y si tu banco no mejora, ya tienes el camino de la subrogación abierto.
3Cuándo conviene la subrogación
Cuando tu banco no mejora y otra entidad sí. Mantiene el préstamo vivo, con lo que evitas los costes de constituir uno nuevo, y suele salir bastante más barata que cancelar y volver a firmar.
Es especialmente interesante si te queda plazo por delante: cuanto más capital pendiente y más años, más pesa cualquier mejora del tipo de interés. Con dos años restantes, en cambio, casi ningún ahorro compensa el trámite.
Tiene un contrapeso que conviene conocer: tu banco actual puede plantear una contraoferta para retenerte, y el proceso se alarga.
4Cuándo compensa una hipoteca nueva
Suele ser la opción más cara porque implica cancelar registralmente la hipoteca anterior y constituir otra, con todo lo que eso arrastra. Pero es la única vía cuando quieres cambiar cosas que las otras dos no permiten, como ampliar el capital para una reforma o modificar la titularidad del préstamo.
También aparece cuando ninguna entidad acepta subrogar tu préstamo por sus características, algo que ocurre con hipotecas antiguas de estructura poco habitual.
5Cómo decidir con números
La comparación honesta no es cuota contra cuota, sino coste total. Necesitas tres datos de cada opción:
- El ahorro total durante los años que te quedan, no el de la primera cuota.
- Todos los costes de la operación: comisiones por cambio de condiciones o por amortización, tasación cuando la exijan, y los gastos registrales que correspondan en cada caso.
- Las vinculaciones exigidas: seguros, nómina, tarjetas. Un diferencial mejor con tres productos atados puede salir más caro que uno peor sin ellos.
Con esos tres números, la decisión suele resolverse sola. Sin ellos, es imposible.
Cambiar de hipoteca no te obliga a contratar el seguro de la nueva entidad, y el seguro que ya tienes vinculado tiene sus propias reglas de cancelación y sus propios plazos. Trátalo como una decisión independiente o acabarás pagando dos pólizas solapadas.
6Preguntas frecuentes
¿Puedo subrogar una hipoteca si he tenido impagos?
La entidad de destino analiza tu solvencia como en cualquier concesión. Un historial con incidencias reduce mucho las posibilidades.
¿Cuánto tardan?
La novación es la más rápida porque no cambia de entidad. La subrogación y la hipoteca nueva implican análisis de riesgos y firma ante notario, y se cuentan en semanas o meses.
¿Puedo pasar de variable a fijo sin cambiar de banco?
Sí, esa es una de las modificaciones típicas de una novación. Pregunta también qué comisión aplica tu contrato a ese cambio concreto.
¿Esto es asesoramiento financiero?
No. Es información general sobre cómo funciona cada figura. Las condiciones concretas dependen de tu escritura y de tu perfil, así que pide simulaciones por escrito a cada entidad antes de decidir.